Házastársi közös lakás rendezése

A törvény a házastársi közös lakás használatára, azzal való rendelkezésre és a lakáshasználat rendezésére speciális szabályokat állít fel.

Ennek indoka, hogy a házastársi közös lakás nem csupán közös ingatlan, hanem ennél minőségileg több: a házaspár és a család otthona, a családi együttélés és a gyermekek felnevelésének színtere. Kiemelt jelentőségéhez hozzájárul az is, hogy az önálló lakás megszerzése, mindkét fél és családtagjaik, sokszor évtizedekig tartó anyagi erőfeszítésének az eredménye. Tehát alapvető egzisztenciális jelentősége van, hogy az életközösség fennállása alatt, valamint a válást követően a közös lakás használata hogyan alakul.

A házastársi közös lakás, az a lakás, amelyben a házastársak, egyikük vagy mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak. Ez azt jelenti, hogy csak az a lakás a házastársi közös lakás, amely nem más személy jogcíméhez kapcsolódik, tehát nem családtagok, albérlők, hanem más személy használati jogától függetlenül használnak. Az u.n. járulékos jogcímen használt lakásra más szabályok vonatkoznak.

A törvény előírja, hogy a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználatát a házastársi közös lakásban kell biztosítani. A gyermek nagykorúságának elérése a lakáshasználati jogot önmagában nem szünteti meg, mert a szülők ezt követően is kötelesek gondoskodni a tovább tanuló, nagykorú gyermekük tartásáról. Ha a gyermek nem tanul tovább, akkor sem szűnik meg automatikusan a használati joga, mindaddig, amíg azt tőle a szülők meg nem vonják.

A közös lakásra és a társasági vagyoni hozzájárulásra vonatkozó külön szabályok

4:48. § [A közös lakásra és a társasági vagyoni hozzájárulásra vonatkozó külön szabályok]

A házastárs a vagyonközösség fennállása alatt és annak megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben a házastársa hozzájárulása nélkül nem rendelkezhet a házastársak közös tulajdonában lévő, a házastársi közös lakást magában foglaló ingatlannal, és nem bocsáthat közös vagyontárgyat vagyoni hozzájárulásként egyéni cég, gazdasági társaság vagy szövetkezet rendelkezésére. A másik házastárs hozzájárulását ezekben az esetekben nem lehet vélelmezni.

Ezekkel a vagyontárgyakkal csak a másik házastárs hozzájárulásával rendelkezhet és a hozzájárulást vélelmezni nem lehet. Ezek a szabályok védik a közös lakást.

A közös lakással való rendelkezés korlátai

A házastársak közös jogcíme alapján lakott lakáshasználatáról, az életközösség fennállása alatt és annak megszűnésétől, a lakáshasználat rendezéséig a házastársak együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával rendelkezhet. A hozzájárulást vélelmezni nem lehet. Ez azt jelenti, hogy egyik házastárs sem rendelkezhet önállóan a közös lakásról. Az ilyen rendelkezés semmis.

A házasság felbontása vagy a házassági életközösség megszűnése önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja.

A megszüntetéshez a felek megállapodása vagy a bíróság döntése szükséges. Ha pl. az egyik házastárs önkéntes, visszatérési szándéka nélküli elköltözése a lakásból, lehet olyan ráutaló magatartás, mint egy szerződési akarat kifejeződése, amely alapján megszüntethető a házastárs használati joga.

A lakáshasználat előzetes, szerződéses rendezése

A kár a házasulandók vagy a házastársak a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére előzetesen, szerződéssel rendezhetik.

A szerződés akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.

Ebben az esetben, ez a szabályozás lesz az érvényes. Ebben a szerződésben szabályozni lehet, ki lesz jogosult a lakás kizárólagos használatára, a távozó házastárs tarthat-e igényt a lakáshasználati jogának ellenértékére vagy cserelakásra, stb. A szerződés alapján az erre feljogosított házastárs követelheti a lakás elhagyását vagy a használati joga ellenértékének megfizetését.

A házastársak ebben a szerződésben megállapodhatnak abban is, hogy milyen módon biztosítják gyermekeik lakáshasználatát. Ha ez a megállapodás, a bíróság megítélése szerint nem felel meg a gyermek érdekének, a házastársi közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően is rendezhetik.

A lakáshasználat rendezése az életközösség megszűnése után

Ha az életközösség megszűnt, a házastársak egymásközti megállapodással rendezhetik a további lakáshasználatot. Ez a megállapodás nincs alakszerűséghez kötve, így írásban, szóban, és ráutaló magatartással (pl. az egyik házastárs önkéntes és a visszatérés szándéka nélküli elköltözésével) is létrejöhet.

Ha a megállapodás harmadik személy (pl. bérbeadó) jogait is érinti, az ő hozzájárulása is szükséges a megállapodáshoz. Ha nincs megegyezés, a házastársak bármelyike kérheti a lakáshasználatának rendezését. A bíróságnak törekednie kell arra, hogy a használat a gyermekek érdekeinek is megfeleljen.

A közös jogcímen lakott lakáshasználatának a megosztása és a megosztás mellőzése

A bíróság a lakást akkor oszthatja meg, ha a lakás adottságai alapján ez lehetséges illetve kisebb átalakítással az osztott használatra alkalmassá tehető. Ennek feltétele, az átalakítás műszaki előfeltételeinek az igazolása és az átalakítás költségeinek viselése.

A bíróság a lakáshasználatának a megosztását mellőzheti

- ha a házastársaknak vagy egyiküknek ugyanabban a helységben más beköltözhető lakása van

- az egyik házastárs a lakásból önként és a visszatérés szándéka nélkül elköltözött

- az egyik házastárs olyan felróható magatartást tanúsít, amely miatt a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmeivel járna.

Az egyik házastárs használati jogának megszüntetése

A bíróság az egyik házastársnak a lakáshasználatára való jogát megszünteti és őt a lakás elhagyására kötelezi.

A lakás elhagyására kötelezheti akkor is, ha a lakás egyébként alkalmas lenne az osztott használatra, de a házastárs részére a másik házastárs megfelelő cserelakást ajánl fel és ez a lakáshasználat nem sérti a kiskorú gyermek érdekeit.

Az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakáshasználatának rendezése

Ha a lakást az egyik házastárs jogcíme alapján használják, a bíróság őt jogosítja fel, a lakás további használatára.

Ha a lakás osztott használatra alkalmas, elrendelheti az osztott használatot, ha a lakás elhagyása a másik házastársra nézve súlyosan méltánytalan lenne.

Kivételesen a bíróság feljogosíthatja a másik házastárs kizárólagos tulajdonában vagy haszonélvezetében álló lakás kizárólagos használatára is, ha a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható. Ebben az esetben a házastársat a bérlő jogállása illeti meg azzal, hogy a lakáshasználati joga rendes felmondással, megfelelő cserelakás felajánlásával megszüntethető.

A lakáshasználati jog ellenértékének megtérítése

A házastárs, aki szerződés vagy bíróság döntése alapján a lakás elhagyására köteles, a tovább használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt.

Nem tarthat igényt a térítésre, aki szerződésben a lakás elhagyását térítési igény nélkül vállalta vagy a bíróság a lakáshasználati jogot valamely feltétel bekövetkeztéig vonta meg.

A használati jognak vagyoni értéke van, amelyet a forgalmi viszonyoknak megfelelően esetenként kell meghatározni. Ezt az értéket szakértő határozza meg.

A lakásból távozó házastársnak ahhoz az összeghez kell hozzájutnia, amennyi az elveszett használati jogának az értéke.